Kniber det med at holde styr på ydelsen, hver gang renten på dit F1-lån slår kolbøtter? Du er langt fra alene. Mens vi andre drikker morgenkaffe, kan en enkelt decimal i rentemarkedet sende din månedlige boligudgift på himmelflugt - eller i bedste fald efterlade dig med svedige håndflader.
Men hvad nu, hvis du kunne bytte den årlige spænding ud med tre års ro - uden at din ydelse stiger? Det er præcis det løfte, der ligger i et skifte fra F1- til F3-lån, hvis du griber det rigtigt an. Hemmeligheden gemmer sig i bidragssatser, ny vurdering af boligen, veltimet refinansiering - og et par taktiske kneb, de færreste får fortalt af deres bank.
I denne artikel viser Erhvervsfilosofi Online - Klar tænkning. Bedre forretning. dig:
- Hvorfor F3 ikke nødvendigvis er dyrere end F1 - og hvornår regnestykket faktisk går i nul.
- Den præcise trin-for-trin-plan, der holder din månedlige betaling i ro.
- De faldgruber, der kan gøre et ellers fornuftigt skifte til en dyr lærestreg.
Er du klar til at tage kontrollen over dine boligomkostninger og sove lidt tryggere de næste tre år? Så læn dig tilbage - her får du værktøjerne til at skifte fra F1 til F3 uden at lade ydelsen stige.
F1 vs. F3: Hvad skifter du til – og hvordan holder du ydelsen i ro?
F1 er et rentetilpasningslån, hvor kuponen fastsættes for ét år ad gangen, mens F3 fastlåser kuponrenten for tre år. Det betyder, at F1-lånet refinansieres oftere og dermed følger markedsrenten tættere; til gengæld påtager du dig også hyppigere kursskæring og potentielle gebyrer ved hver refinansiering. F3 giver længere rentefred, men eksponerer dig for kursrisiko i mere koncentrerede “hop” hvert tredje år. Bidragssatserne ligger typisk på linje mellem F1 og F3, mens den overordnede risiko fordeler sig sådan, at F1 er følsomt over for årlige udsving, og F3 er følsomt over for treårs-intervaller - til gengæld får du lidt ro til at budgettere.
Din månedlige ydelse kan skrives som Ydelse = Rente + Bidrag + Afdrag (efter skat). Renteleddet bestemmes af kuponrenten og lånets kurs ved seneste auktion; bidraget afhænger af belåningsgraden, og afdraget er det beløb der kræves for at nå ned på nul over den resterende løbetid (oftest 30 år fra optagelsesdatoen). Stiger kuponrenten på et F3-lån, kan en højere kurs plus et lavere bidrag udligne effekten; omvendt kan en lav kupon på et F1-lån blive spist op af kurstab og højere belåningsgrad, så de to ydelsesniveauer reelt nærmer sig hinanden.
I praksis ser man ofte, at overgangen fra F1 til F3 ikke får ydelsen til at stige, fordi tre mekanismer trækker nedad: (1) Bidraget kan falde, hvis ny ejerlejlighedsvurdering eller opsparing har sænket belåningsgraden til næste trin (<22,5 % eller <40 %). (2) Kurserne på en F3-serie ligger tit tæt på 100, hvor F1-serierne kan ligge under 100 i perioder med rentestigninger; dermed slipper du for kurstab og får en mindre obligationsrestgæld. (3) Du kan bruge en lille ekstraindfrielse til at glatte forskellen ud, så afdraget justeres ned, og nettoydelsen forbliver uændret.
Tajmingen er derfor afgørende: Planlæg skiftet op til næste refinansiering, når du alligevel får ny rente, og kurssikr i god tid, hvis du frygter stigende renter. På den måde kombinerer du fordelene ved en kurs tæt på 100, et potentielt lavere bidrag og færre gebyrhits, alt imens du holder den månedlige ydelse i ro - og får tre års budgetmæssig respirationspause uden at binde dig i hele obligationsløbetiden.
Trin-for-trin: Sådan skifter du fra F1 til F3 uden at ydelsen stiger
1) Kortlæg nøgletallene: Start med at hente den seneste betalingsoversigt fra realkreditinstituttet og notér restgæld, løbetid, ydelse før skat, rente, bidragssats og belåningsgrad. Brug evt. et simpelt regneark, så du kan se, hvor stor en andel af ydelsen der er rente + bidrag kontra afdrag.
2) Indhent konkrete F3-tilbud og lav scenarier: Bed instituttet om de aktuelle F3-renter, bidragssatser og etableringsomkostninger (inkl. kursskæring, differencerenter, gebyrer). Byg minimum to scenarier: “status quo” (bliv i F1) vs. “skift til F3”. Lad regnearket vise månedlig ydelse og tilbagebetalingstid, og læg omkostningerne ind, så du kender break-even-tidspunktet. Målet er en F3-ydelse, der ligger højst et par hundrede kroner fra F1-ydelsen, når omkostninger er medregnet.
3) Overvej ny vurdering: Falder boligens belåningsgrad under næste bidragstrin (typisk 60 % → 40 %), kan en ny vurdering skære 10-30 bp af bidraget og dermed holde ydelsen nede. Spørg både om automatisk revurdering og om prisen på en manual besigtigelse - ofte tjener den sig hjem hurtigt.
4) Tim din refinansiering: Det billigste skift sker ved næste F1-termin, hvor lånet alligevel omlægges. Vælg en F3-serie med kurs ~100 for at undgå kurstab, og bed om kurssikring, hvis du er usikker på renteudviklingen frem til omlægningsdagen. Skal du indfri F1-lånet før terminen, så få beregnet differencerenten og tjek, om det stadig giver mening.
5) Finjustér ydelsen: Rammer F3-ydelsen stadig lidt for højt, kan du indfri et lille beløb af restgælden, justere afdraget marginalt (uden at forlænge løbetiden) eller lave et splitlån, hvor en mindre del forbliver F1. Alle tre greb kan trimme ydelsen ned til ønsket niveau.
6) Pres omkostningerne: Bed instituttet genbruge samme pantebrev, så du sparer tinglysningsafgift, og forhandl nedlæggelses-, oprettelses- og kurssikringsgebyrer - især hvis du bliver i samme koncern. Små 0,1-0,2 % i lavere gebyrer svarer hurtigt til én måneds ydelse, som ellers ville have spist hele fordelen ved F3-skiftet.
Faldgruber, stresstest og hvornår du bør lade være
Pas på klassiske blindgyder, før du konverterer: En F3-rente kan godt ligge lavere end F1 i dag, men kursskæring (fradrag i kursen) og højere refinansieringsgebyrer kan æde en stor del af gevinsten. Regn derfor altid på det reelle break-even inklusive gebyrer til kurssikring, tinglysning og kursskifte. Husk også, at du binder dig til serien i tre år; hvis du vil ud før tid, kan en lav kurs udløse kurstab. Kører du afdragsfrihed, stiger din risiko: renterne påvirker ydelsen direkte, og hvis boligpriserne falder, kan belåningsgraden igen hoppe op over de magiske 60/80 %, så bidraget hæves. Sørg for en likviditetsbuffer til uforudsete udgifter og eventuel ydelsesstigning.
Stresstest før du siger ja:
- Regn på et realistisk rentescenarie: Kan husholdningsbudgettet bære, hvis F3-renten stiger 2 procentpoint ved næste refinansiering?
- Sæt et loft for ydelsen: Konverteringen er kun fornuftig, hvis den månedlige betaling ikke stiger nu, og hvis meromkostningerne er tjent hjem inden for 12-18 måneder.
- Kontrollér, at skiftet passer din risikoprofil: Er du utryg ved tre års binding eller udsving, er det bedre at blive i F1 (som du kan skifte hvert år) eller vælge et fastforrentet lån og sove roligt om natten.